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今回デベロッパーの仕入価格は低層階高層階含めてまとめて平均で 坪 412 万円。

この金額の変更は定款(憲法みたいなもの)の変更に当たり、

組合の総会での特別決議と知事の認可が必要でほとんど変更不可に近い。


組合設立の定款に専有面積75.557平米(22.896坪)


負担面積 943億8900万円(税込)とあります。

坪412万2510円になります。


それにデべロッパー(三井不動産等)の利益 と宣伝広告費が加算され 分譲価格が決まります。仮に利益 1 割 広告費を5%としますと 約 坪 480 万円弱になります。

もちろん低層階は 坪 480 万円で仕入原価に近い分譲価格で、あまり利益が出ない可能性 もあります。



一方高層階は 根拠のない高価格で推移しております。 物件も販売時期も全く違うので単純に比較するのは困難ですが、一例として同様に当地区 から歩いて9分ぐらいの位置にある再開発物件が最近販売されています。

白金ザスカイ


このマンションは 港区の再開発で2022年の竣工予定です。 ナント 142Aタイプ 45階で 坪単価 1162万円 です。

31階で 坪単価 819万円 です。

マンション全体で平均 坪単価は 700万円 とあります。



再開発の場合 デべは設計をするわけでもなく権利者交渉をするわけでもなく完全に出来上がったものに契約したお金を出すだけです。 しかも当地区の再開発では予定として 40億円以上の行政から補助金 が入ります

名目は設計費 除去費等・バカ高い ria の権利変換コンサルタント費用等です。



5~6年前で小池知事が東京オリンピックの競技場の建設価格について当時建設費の一番 高いのが旧赤坂プリンスの跡地に建つ東京ガーデンテラス紀尾井町が 建設費 坪143 万円 と仰っていました。 坪単価1162万円の部屋とは?


もちろん土地の価格も入ります。

この地区の 大通りに面しない中地区の路線価の坪単価は 約250万円です。0.8で割って時価を計算しますと 約315万円です。

権利者に分配される開発利益は不明ですが、仮に平均 坪500万円の土地としまして 容積率が820%ですので 割って容積当たりの坪単価は約61万円です。

建築費が(仮定)坪150万円に 内装グレードアップ(仮定) 坪30万円 に土地の容積当たりの坪単価を 加算して 150万 + 30万 + 61万 = 250万円  になります。

デべの販売経費 と利益が加算されて約300万円也。

坪当たり 300万の建築費と経費と利益込みが    1162万円になる不思議?



一部の皆様が高層階を購入しなければ、このような根拠のない強気の値付けが減ると思い ますが、いかがでしょうか?



デベロッパーは2棟を販売して いくら儲けるのですか? の世界です。

白金ザ・スカイ同様に 仮に平均坪単価700万として20坪の部屋だと1億 4000万円。 仕入れ坪単価は 仮に坪500万円として 仕入れ1億円。 20坪の部屋で 約4000万円 の利益。


当地区は約1453戸の総戸数。非分譲数は未定 権利者が170名ですから ざっと400戸としても 分譲戸数は約1000戸ぐらいですかね?


色々のタイプの部屋があると思いますが、平均20坪の1000戸として20 坪1部屋で4000万円の儲けが1000戸で 400億円の儲けになります。


マンション1回(今回は2棟)の販売でデベロッパー(三井不動産等)は

なんと 約400億円 儲け!


市街地再開発を行うには地権者の3分の2以上の同意が必要だ。

三井不動産は「日本橋高島屋S.C.」の再開発で権利者を水増しして進めた。

わずか24坪ほどの土地に30社の借地権者が急に登場!


(東洋経済2019年6月29日号)





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