Cerca

準備組合の担当は 「権利変換を受け再開発マンションをもらってデベロッ パーの分譲に合わせて、即売却すればデベロッパーの価格に近い金額で売れる」 と簡単にいう。 



結論



すぐに転売は不可能で換金は思ったよりも難しい。再開発の賛成同意を取る為だけの話である。 



たとえば 




1. デベロッパーは坪 10 万、20 万と設備(浴室・キッチン・設備内装等) をモデルルーム並みにグレードアップして販売するわけで、現地で権利 者の基本仕様の貧弱な設備と比較すれば一目瞭然である。 




2. デベロッパーは数次・数回に分けて分譲販売すると思われるが、仮に一 度に200戸販売されればグレードの劣る部屋が短期で売れる保証はど こにもない。 




3. 当然販売手数料を不動産会社に払う必要がある。 

8000万で売却で約270万程度。 




4. 顧客も個人から買うよりもデベロッパーから直接購入した方が絶対の安心感がある。 




たぶん保証制度・アフターサービスにも 多少の違いがあるのでは? 



港区の他のデベロッパーは直接購入した顧客にはスポーツジム等の付帯設 備が無料利用ができるが、転売で購入した場合は特典がないと聞く。

この三井は知らない。 




5. もし1年間で売れないと中古マンションの範疇になる。一段と売りにくくなる。新築でなく未入居物件になる。 




6. デベロッパーは値引きなしで強気で売れるかもしれないが個人だと必ず値引き交渉があると思った方が良い。同価格帯で販売は難しい。

値引き(5%程度か?仮に400万として)と不動産販売手数料270万円 を合計すると最大 700万の損失になる。 さらに長期譲渡税が発生 する。 




7. 準備組合は「権利者は分譲より原価で買えて2割程度(デべの利益と宣伝広告費を除くので)安く購入できます」と吹聴する。

 

売却を想定すると約1割は値引き等に消え、1割程度安く買えるだけである。

しかも分譲用とは設備・内装のグレードが違うので比較できず その設備・ 内装費の差額が1割とした場合 少しも安く買えていない。

それなりの金額である。 



準備組合の権利者を 説得する都合の良い言い回しである。

Post recenti

Mostra tutti

[更新]分譲価格を予想してみる

令和3年6月15日現在 再開発区域の隣の パークコート麻布十番 全売却物件 1億9500万 26.12坪 14階 @746万 1億4800万 18.47坪 22階 @801万 6310万  9.12坪 10階 @691万 1億9900万 25.96坪  6階 @766万 1億円     12.81坪 27階 @780万 平均691万~801万 平均坪単価 756万円 分譲時の 平均坪単価 458万

[更新]最近の説明会で(令和 3 年 6 月 20 日)

再開発組合資料より 再開発組合資料より スケジュール期間 延長になりました。 南街区は 令和 10 年度初に竣工・入居(約 1 年遅延) 北街区は 令和 10 年末に竣工・令和 11 年から入居(約 2 年遅延) 組合は土壌汚染調査、埋蔵文化財調査等の理由とありますが、B 棟を大幅に設計変更して いますので三井の強い要求が働いたと思います。 権利変換 直前に設計変更は聞いたことがない。 おそらく軟

[更新]組合の定める増床を考える

再開発組合の資料より 表で増床は可能ですが、権利床価格でなく、三井等が買う高い価格で買えと言う。 もっとも土地の評価 坪約 350 万を市場価格の 2 分の 1 とか.3 分の 1 に 評価していながら三井と同じ価格で買えはおかしい。 建築費は坪 150 万程度でマンション床を分譲したら坪1000万弱、 その土地価格がわずか坪 350万円が高いか安いかは 子供でも分かる。 地権者の協力あっての再開