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組合設立前の事業予算が出ましたので検討したいと思います。 事務局運営は戸田建設(建設も) 権利変換と設計業務等はアール・アイ・エー RĪAが担当しています。


1.事業計画作成費のコンサル費が 12億8200万円。こんなに掛かるものか!

一般的に事業計画書は銀行・投資家に資金をスムーズに借入れの対策と再開発の組合運営の定款・ルールだと思いますが、定款とかは基本ひな形があり使いまわしででき、事業計画書なんかは数十万で作成してくれる外注専門サービスもたくさんあります。 なぜ10億円以上かかるか不明であります。 今回の現物見ていますが、内容にしても15ページの工程管理にしても

素人でもできる安っぽい代物であります。


約10億円程度が儲けで 再開発の醍醐味か? RĪAの担当です


建築設計費が 28億4600万円

だいたい工事費の3%として23億円ですから5億円は高い買い物です。 RĪAの担当です


2.権利変換作成費は 6億700万で 敷地面積6200坪です。 m2当たり3万円 坪当たり なんと9万円!高すぎです。


坪9万円の権利変換作成費です。

15坪の土地を所有している権利者からは、約135万円のコンサルタント費用が出ます。 簡単に言えば、マンションの床価格を決めれば 小学生でも作れる資料です。 それが6億円強とは、「手弁当でやれよ」と言いたくなります。 RĪAの担当です (権利変換書: 現在の各権利者の土地と建物の評価の合計が再開発マンションに等価交換でどの程度の床がもらえるか記入された2枚程度の紙切れ)


3.港区と都から補助金が 約41億円入りますが、すべてコンサルタント料に消えます。 事業計画作成費12億 権利変換6億 事務費17億 建築設計費5億儲け分 合計約40億円

一般的にコンサルは 「再開発は行政の補助金がたくさん入りますから個別建替えより有利です」と 言うことがありますが 何のことありません。儲かるのはコンサルだけです。


4.次は建築工事費 786億円。延床面積が54329坪 駐車場部分を除くと49396坪。 純粋に総延床面積の建築費用を見ても 坪135万円。 駐車場の床面積を除く(建築費が建物より安い)と 坪150万の建築費

オリンピック前なら仕方ないかもしれませんが 戸田建設の大儲け 一般的には超高層の建築費等は 坪90万から100万円前後 わずか10万の違いでも床面積が大きいので 何百億円変わってくる。


仮に高層マンションの一般的建設費坪100万円が坪150万円になれば、

戸田建設は約270億円のボロ儲けができる!

5.事務費17億円。ここ10年間8人ほどのゼネコンの定年退職前後の方が事務局を運営をしてました。 一人年収600万としても8人で10年で5億円。事務所代30万円として年間400万で10年で4000万円。 最近組合設立前で人数が増えたみたいですが専従者は不明ですが17億円も

かかるわけありません。後5年かかっても 総額7~8億円程度か? 残りの 10億円弱は どこに消えるのか? 戸田建設の儲けです


細かく精査すれば まだまだありますが 再開発はデべとゼネコンとコンサル等の3社談合?して大儲けで権利者には その残りカスしか回ってきません。 美味しい部分は喰いつくされた残りが 権利者です。


竣工後 すべての経費を決算し最終的な数字にまとめるのですが利益が出た場合、だいたいデべに戻されるのが普通みたいです。権利者に分配するとは 定款には一切書かれていない。 利益は闇に葬られる。


結論 RĪAは、すべてが 他の再開発より 高いような気がします。 RĪAで再開発を進められている他地区の皆様 もう少し良心的な会社を 行政または派遣元の(社団法人)全国市街地再開発協会 に求められたら と思います。


再開発タワーマンが都心部に集中する理由

都 区 ⇒高収入の居住者を増加したい 税収の増加(固定資産・市民税・所得税) ⇒年金暮らしの高齢者が山のようにいても 税収はわずかで デベロッパー⇒都心中心部でまとまった土地が出ないので最近再開発に力を入れている ゼネコン ⇒普通のマンション建設では利益が出ない。再開発は、ほぼ言い値で取れる

コンサル ⇒ゼネコンデべと談合?良い関係により生き残り策設計・監理だけでは食べていけないし売上拡大できない

権利者 ⇒金銭的に建替えできないが新しい家に住みたい

高齢者が多く接道状況も悪く古家が多い

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