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再開発組合の資料より


表で増床は可能ですが、権利床価格でなく、三井等が買う高い価格で買えと言う。


もっとも土地の評価 坪約 350 万を市場価格の 2 分の 1 とか.3 分の 1 に

評価していながら三井と同じ価格で買えはおかしい。


建築費は坪 150 万程度でマンション床を分譲したら坪1000万弱、

その土地価格がわずか坪 350万円が高いか安いかは 子供でも分かる。


地権者の協力あっての再開発では 増床も権利床価格が当然だろう


他の再開発でも増床は権利床価格である。


事務局の戸田建設は非常に あ〇どい。


おまけに従前資産総額の 3 割に対する面積または権利床が現居住面積に

足りない場合現居住面積に最も近い差額の面積の

大きい方らしい。


個人の従前資産総額もわからない中で

3 割の面積に相当する金額とは?


良心的な事務局は組合設立前に建物ごとの分譲価格を権利者に出すが

戸田建設は一切出さない。


非常にず〇いし、狡〇ある


それを主導しているのがコンサルタントの悪〇高いRIAだと思われる


組合は現状分譲価格表を出さない。

個別相談で ちらっと見せるだけである。


保留床価格は権利床価格の 1.25 倍である。


保留床価格の平均は 坪単価 450 万弱ですが超高層の高層階であれば

坪単価800万以上する。

10坪増床すれば8000万円の負担が必要になる。


組合としては墓地が下に見える建築費の一番安い権利者棟を

満室にして欲しいらしい。


特別分譲を考える



再開発組合の資料より


区分所有を1区画だけ購入する権利がある。


それも高い保留床価格での話だ。


港区で東京メトロ麻布十番駅歩いて3分の土地評価が

坪単価350万円と信じられない

低価格で三井は手に入れていながら 高い保留床価格で買えという話である。


再開発区域から歩いて2分の社会保険庁跡地(高台であるが)は

入札で坪単価1050万で三井が落札している。


当地区の坪単価の安い再開発が先に進められると社会保険庁の

仕入れの高い分譲が難しくなるので、当地区の再開発は

ブレーキがかかり後回しにされたと推測する。


三井の三田1丁目計画(社会保険庁跡地)の販売が先である。


土地価格 坪350万と坪1050万


歩いて2~3分の違いでこんなに違う


1区画買う権利はあるが超高層の高層階を希望すれば

最低でも坪単価 800万以上で20坪だと1億6000万円程度の資金が必要になる。


当地区は高齢化が進んでおり ローン組める人も限られており、

三井の思うツボである。


要するに 三井は 1 年分の最終利益を この再開発だけでたたき出し


戸田建設・大成は 言い値の坪単価 150万以上の建設費を分捕り


コンサルの RIA は 設計とか権利変換等で100億弱を分捕る


地権者は 一番損させてくれる。


(金のない地権者は駅から一番遠い 墓場隣りの権利者棟に収容される 笑)


まあベランダから下の墓場を毎日見つめながら、先の短い人生を見つめるのも

このマンションだからできる醍醐味かもしれません。


(笑)たまら~ん。

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ワシら地権者じゃけんの~

朝 7 時半ラッシュ時に 45 階からエレベーターが降りてくる。 <45 階>からは IT の若手経営者風 <36階>からは若いマダムと私立名門小学校の 1 年生 エレベーターの中での会話である 10 階に停止 80歳ぐらいの爺さまが杖を持ち乗ってくる (年金生活者そのままで、朝湯にでも行くのかビーチサンダル) 母子も1分でも急ぐ 爺さんは乗った後も 閉まる ボタンを押さない。 (押さんでも自動で