再開発すれば当然開発利益が出る。補助金だけでも開発利益が出る。
上昇局面では開発利益の出ない再開発はない。権利者にも土地の持ち分に応じ て分配は当然である。 また港区の近隣地区の再開発でも権利者に分配されてきた。
簡略しますがドーナッの外側(表地)が仮に坪 700 万として空洞部分(裏地) が坪350万とした場合 再開発で細々した土地が一筆のまとまった土地に変 わり 350 万の土地が坪 700 万になります。 個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することによって裏 地も表地になります。 坪 700 万の土地に建つマンションとして売ることもできるし、お友達のデべに 安く売ることもできる。
その差額に坪数を掛けたものが開発利益です。350 万掛ける 20 坪とした場合 7000 万円であります。総敷地面積6180坪。
riaは開発利益を 1 円も権利者に分配する予定はない。権利者 1 戸当たり数 千万円の搾取しております。2000 万 3000 万円がオレオレ○○に騙されれば○ ○になりますが 再開発では事件にもならない。
また廊下等 共用部分は容積率不算入の改正法ができたにも関わらず、独り占 めで権利者には渡らない。 さらに行政が再開発で容積率を大幅に緩和されて大きなビルが建てられる点に も一切触れない。容積率の加算はお金でもあります。
試算ですが今回の再開発で相当な 開発利益 が出ます。 建設業界は談合・キックバックもなんでもありの世界です。平成28年大成建 設の常務が東海リニア建設の件で逮捕されました。この事業も竣工されればデ べから相当な金額がriaにキックバックされる裏契約でもあるのかと勘繰り たくなります。
10年以内に竣工された 近隣の再開発は、開発利益 約100億円以上を 権利者全員に土地の坪数に応じて分配している と聞いております。当地区の 再開発より規模が小さいです。単純にこの再開発を床面積で比較した場合 2 00億円以上出ても不思議ではありません。
●まずデベロッパーに売り渡し金額が安すぎる。(約5年以上前の取り決めの金額)
●権利者の土地評価を安く評価している。(そのため保留床が多くなっている)
●建築費用もオリンピックも終わっって3~4年後の着工にもかかわらず コンサルのゼネコン
は今から 坪120万円とか言っている。建築費が高すぎる。 (坪100万未満だろう!)
ゼネコンは設計費とか建築費は 取り放題!
誰もわかる人がいないし準備組 合に交渉できる人がいない。
準備組合の上部組織は【街のお人よしの集まり】 で正面から自分のお金と思って交渉もしないし能力もないし全て任せきりで、 ゼネコンには 花園・素晴らしい金鉱地です。
私だったら準備組合の費用で住民側の良心的なコンサルタント会社を付け権利 変換は妥当か?建築費は高くないか?コストダウンは可能か?すべての項目について精査し交渉しますがね。
長島氏の1回目の嘘
数か月前に準備組合事務局の長島氏に【開発利益は何に使うのですか?】と電 話で聞きましたら【建物の除去費に使われる】 との回答がありました。 除去費には補助金も出るし建築費に比べたらわずかな %であります。 素人だと思って誠実に向かっていないし担当者も平気で、その場限りのウソを 付く。
長島氏の2回目の嘘
令和元年の 7 月に【開発利益は分配するつもりはないのですか?】と電話で事務局 の長島氏に聞くと【最近、床(価格)が安ければ開発利益を分配しなくてもよ いという判例が出たので どこも配分してない】とはっきりと言い切られました。
その3日後メールで同じ担当者に【その判例の記号(年度とか)教えてくださ い】と連絡すると、わずか3日前の強く言い切った 床が安ければ の話が【床が安ければ、ではないと思いますが】と嘘を訂正してきた。本当に無責任な発 言を繰り返す。
たぶん二子玉の再開発での高裁での和解の件を言っているのだと推測できるが そんな判例出ていない。アール・アイ・エーはこの裁判で証人として出廷している。
その後担当者から 東京地裁平２６（行ウ）３３０号 第１審と東京高裁平２８（行コ）１３８号 控訴審の連絡をメールでもらいました。
これは東京 京橋２丁目西地区市街地再開発の判決です。地裁（判例Ł０７１３００７３６）高裁（判例Ł０７１２０７３９）です。
私の若手弁護士さんの解釈は 準備組合の担当者が私に言った「床価格が安ければ権利者に開発利益を分配しないで良い」との裁判所の判断は見当たらないとのことでした。
開発利益に分配には触れていないわけで、これは担当による 裁判をやっても勝ち目がないぞと 圧力をかけている積りなのでしょうか？
コワい コワい クワバラ！
逢ったら コワイ コンサルタント
他の再開発で開発利益をやっていない 理由には全くなりませんがね。
長島氏の3回目の嘘
また令和元年の 7 月に 長嶋氏に電話で権利変換の件で聞いた。
私 : 権利変換は 110 条ですか 111 条ですか?
長島氏: 縦覧ない方です➡私 110 条の全員同意型と解釈する
私 ; 転出者は何人ぐらい考えていますか?
長島氏: 35ぐらい考えています
私 ; 全員同意で、できると思っているんですか?
長島氏; 全員同意を目指すとしか言えません
ところが令和 2 年の 7 月の全体説明会でRĪAのコンサルタントは
資料でも「縦覧あり」の説明をする。➡111条の地上権非設定方式の権利変換です。
全員同意でない。
長島氏の 3 回目のウソ がバレル。
説明会が終了し長島氏に 「また、うそついたよな!」と言うと
「全員同意の合意と言ったじゃないですか?」との返答。
とにかくコンサルはうそを平気で突く。人間性を疑いたくなる。
会社の方針かもしれないが、少し哀れである。
その場限りの発言で、バレると開き直る。
まあ 準備組合の段階なので 嘘も何でもありと解釈しているのかも?
他地区の皆様も 準備組合のコンサルの言ったことは、信用されない方が良いと思います。
こういう事を何回も繰り返すと会社の信頼・信用が損なわれることを
ご存じないみたいであります。 立場上同情します。
できれば会社を代表して、もう少し誠実に社会に 権利者に向かわれる事を期待します。