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地元の顔役等から 2 倍の広さの床もらえるような話が流布される。(撒き餌さ) 多くは 2 倍の広さの話ですから乗ってくる。 単純に言えば現在 2 階の間取りが 4 階の広さになると勝手な勘違い。そして自 然と準備組合の加入・同意が集まる。 



その後数年して配布資料より実際は 土地の面積 に対しての 2 倍である。 (多少がっかりするが余熱があるので冷めない) そのうち都市計画決定前に詳しい資料が出てきて、廊下とか共用部も含んでの 土地の 2倍とわかる。(まあ建物が新しくなるのだからと 仕方なく納得する) 


さらに資料を読んでいくうちに権利者C棟の 7 階で共用部を除くと 1,4 倍に少 なくなるのに気づく。(やっぱり甘い話はないと気付く) 同時に超高層 Ǎ 棟を選択した場合2倍が1.2倍に減ることに気づく。(ガクッ とくる) 

2倍が勝手な勘違いで4倍に想像して また2倍に戻り 1,4倍になり最終 1.2倍で落ち着く減量ストーリーです(笑) 



常にriaは説明会で 変換率 2 倍を維持していますと言う。

次に私がここ10年間でもらった権利変換の一番わかる資料です。

組合設立寸 前なのにこの資料しか出しません。笑ってください。



*準備組合資料引用


普通は組合設立前で権利者棟の各部屋の平均床価格とかも提示するはずです。

だからriaが権利者にも信頼されていないし、年数が掛かっている理由があります。


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土地価格のお話


他の再開発でも有効ですのでご参考にして頂ければ幸いです。

従前(現在の)土地建物の評価が、再開発の権利床の程度や転出評価の基礎になります。

建物価格は再建築価格 木造の場合坪60万程度で建物の資産に占める割合は10%程度ですが、土地価格は都心部では高騰しております。まさにバブルです。現状デベロッパーも都心部でまとまった土地を確保するのは困難で、入札競争になった場合 坪1000万以上は普通です。

にもかかわらず当地区は大通りから入った区域は わずか坪350万程度と考えられないような価格を提示しております。


不動産鑑定会社も入っていますが、100%客観的な評価を行うわけではありません。

雇用主(準備組合・ria)の意向に沿った 偏った鑑定評価を するのは当然です

普通はこれだけの規模があれば、名前も聞いたことのない鑑定会社でなく財団法人とかに鑑定するのが常識です。  

近傍類似の正当な土地評価をされると困るのです。

準備組合riaは権利者の土地価格を現在の取引相場より安く評価させれば、

それだけ権利者のもらえる床面積が少なくなり、

外からのデベロッパーには好都合になります。


では、なぜこんなに安く評価するのか?


従前(現在)土地評価を下げれば 権利床面積が減る。

「従前の土地評価を上げれば再開発ビルの床価格も上がってしまい、権利者にとって従前の土地評価が高くても 低くても同じ」との意見があるが、全く違います。


再開発ビルの床の単価には建築費が一定の割合を占めるので 

従前の土地評価が高くなれば、相対的にビル建築費の割合が小さくなり、

権利変換率が良くなります。


従前の土地評価が安いと 外からのデベロッパーのビル床面積が増える。

従前の評価を落とす方法はデベロッパーには大変メリットがある。

建物の評価は、いかにも公正に評価している(笑止)と見せかけていますが、

どうでもいいのです。とにかく土地の評価を上げさせなければ!

権利者は 何が何でも不当な土地評価を是正させなければ、後で後悔することになります。


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